Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire pour toute vente ou location d’un logement. Il classe le bien sur une échelle de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant) en fonction de sa consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, sans lien d’intérêt avec le vendeur. En cas de recours à un diagnostiqueur non certifié, le propriétaire s’expose à une amende de 1 500 € (3 000 € en récidive). Le DPE est valable 10 ans. Pour un logement neuf acheté sur plan, il doit être remis à l’acquéreur au plus tard le jour de la livraison. Le DPE inclut des recommandations de travaux à titre indicatif, mais n’impose pas de les réaliser. Il est transmis à l’Ademe, qui délivre un numéro d’identification sans lequel le DPE n’est pas valable. Pour une vente, le DPE est toujours requis, quelle que soit la classe énergétique. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
| Diagnostic | Durée de validité | Quand est-il exigé ? |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Vente de tout logement (maison ou appartement) |
| Audit énergétique | Non précisée par les textes fournis | Vente d'une maison individuelle classée E, F ou G (depuis le 1er avril 2023) |
| DPE | 10 ans | Location de tout logement (sauf exceptions) |
| Audit énergétique | Non précisée | Non exigé en location (selon les textes fournis) |
| DPE | 10 ans | Vente d'un logement neuf sur plan (remis à la livraison) |
| Audit énergétique | Non précisée | Obligation étendue aux bâtiments classés D à partir du 1er janvier 2034 |
Qu’est-ce que l’audit énergétique et quand est-il exigé ?
L’audit énergétique est un diagnostic immobilier complet, distinct du DPE. Il est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles composés de plusieurs logements dont le vendeur est l’unique propriétaire, lorsque le DPE classe le bien en catégorie E, F ou G. Cette obligation s’applique aux promesses de vente ou actes de vente signés depuis le 1er avril 2023. À partir du 1er janvier 2034, elle sera étendue aux bâtiments classés D. L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié (architecte inscrit à l’ordre ayant suivi une formation, ou professionnel RGE). Une visite du bâtiment en présence du propriétaire ou de son mandataire est obligatoire. Le professionnel ne peut pas sous-traiter la réalisation de l’audit. Le rapport de synthèse, en format PDF, comprend un état des lieux, des propositions de travaux en 1 ou plusieurs étapes, une estimation des coûts et les aides financières mobilisables. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
DPE vs audit énergétique : quelles différences clés ?
Le DPE et l’audit énergétique poursuivent des objectifs différents. Le DPE classe le logement et est obligatoire pour toute vente ou location. L’audit énergétique, lui, n’est exigé qu’en vente et uniquement pour les biens classés E, F ou G (maisons individuelles ou immeubles détenus par un seul propriétaire). Le DPE donne une estimation de la consommation et des émissions, avec des recommandations indicatives. L’audit va plus loin : il propose des scénarios de travaux chiffrés, avec un parcours en une ou plusieurs étapes, pour atteindre une rénovation performante (visant la classe B). Le DPE peut être réalisé par un diagnostiqueur certifié ; l’audit nécessite un professionnel RGE ou un architecte formé. Enfin, le DPE est valable 10 ans, tandis que la durée de validité de l’audit n’est pas précisée par les textes fournis. L’audit doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la vente, comme le DPE.
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente de maison ?
Pour une maison individuelle, le propriétaire vendeur doit fournir plusieurs diagnostics regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Le DPE est obligatoire si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m². L’audit énergétique est requis lorsque l’étiquette énergétique est E, F ou G. D’autres diagnostics peuvent être exigés selon les caractéristiques du bien : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ; l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; l’état de l’installation intérieure d’électricité si elle a plus de 15 ans ; l’état de l’installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans ; le diagnostic assainissement des eaux usées si la maison est équipée d’une installation autonome ; l’état relatif à la présence de termites si la maison est située dans une zone déclarée par arrêté préfectoral ; l’état des risques si elle est en zone à risques ; le diagnostic bruit si elle est proche d’un aéroport ; et le carnet d’information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Quels diagnostics pour un appartement en vente ?
Pour la vente d’un appartement, les obligations sont similaires à celles d’une maison, à quelques exceptions près. Le DPE est obligatoire, quel que soit la surface. L’audit énergétique n’est pas mentionné pour un appartement dans les textes fournis : il concerne uniquement les maisons individuelles et les immeubles dont le vendeur est l’unique propriétaire. Les autres diagnostics obligatoires sont : le CREP si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ; l’état amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; l’état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ; l’état de l’installation gaz si elle a plus de 15 ans ; le diagnostic assainissement si le logement est équipé d’une installation autonome ; l’état termites si l’immeuble est situé en zone infestée ; l’état des risques ; le diagnostic bruit en zone aéroportuaire ; et le carnet d’information du logement (CIL) selon la date des travaux. La promesse de vente ou l’acte de vente doit aussi indiquer la surface privative du lot de copropriété (loi Carrez) et le risque de mérule dans les zones concernées.
Comment se déroule un audit énergétique et que contient-il ?
L’audit énergétique est réalisé par un professionnel qualifié (RGE ou architecte formé) qui effectue au moins une visite du bâtiment en présence du propriétaire ou de son mandataire. Le propriétaire doit remettre au professionnel le récapitulatif du DPE, les factures de travaux déjà réalisés, et les autres diagnostics techniques disponibles. Le rapport de synthèse en PDF comprend : une estimation de la performance énergétique avant travaux, avec un schéma des déperditions thermiques ; au moins deux propositions de travaux pour parvenir à une rénovation performante (visant la classe B) ; pour chaque proposition, un parcours en une ou plusieurs étapes cohérentes, avec le coût estimé et les aides financières mobilisables ; les conditions d’aération ou de ventilation après travaux. Les propositions doivent être compatibles avec les caractéristiques techniques et architecturales du bâtiment, et ne pas présenter un coût disproportionné (supérieur à 50 % de la valeur du bien). L’audit donne lieu à un récapitulatif standardisé. Les textes fournis ne précisent pas la durée de validité de l’audit.
Pour aller plus loin :