Qu'est-ce que l'état des risques (ERP) et quand est-il obligatoire ?
L'état des risques (ERP), aussi appelé Information des acquéreurs et locataires (IAL), informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon auxquels un bien immobilier est exposé. Il est obligatoire à la vente comme à la location, pour toute construction ou terrain, bâti ou non, situé dans une zone ou périmètre à risques défini par la réglementation. Dans le Nord, la majorité des communes sont concernées par au moins un risque, ce qui rend l'ERP quasiment systématique. Le propriétaire vendeur ou bailleur doit le remettre au potentiel acquéreur ou locataire dès la première visite, puis l'annexer à la promesse de vente, à l'acte de vente ou au bail. L'ERP doit être daté de moins de six mois et actualisé si les informations changent avant la signature. Les annonces immobilières doivent mentionner la phrase : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». En cas d'absence ou d'inexactitude, l'acquéreur ou le locataire peut demander l'annulation de la vente ou du bail, une réduction du prix ou du loyer, et des dommages et intérêts.
Source : service-public.gouv.fr
- Identifier les risques de votre commune
Consultez le site Géorisques (georisques.gouv.fr) en entrant le nom de votre commune ou son code INSEE. Notez la zone sismique, le potentiel radon, la présence de plans de prévention (PPRN, PPRM, PPRT) et la liste des risques (inondation, mouvement de terrain, affaissement minier, etc.). - Vérifier la présence d'un plan de prévention
Si votre commune est couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), récupérez l'extrait du document graphique et du règlement. Vous devrez les joindre à l'ERP. - Rassembler les fiches d'information obligatoires
Pour une commune en zone sismique 2, 3, 4 ou 5, préparez la fiche d'information sur le risque sismique. Pour une commune en radon de niveau 3 (Aulnoye-Aymeries, Berlaimont, Pont-sur-Sambre, Bachant), préparez la fiche radon. - Lister les arrêtés de catastrophe naturelle
Consultez les arrêtés de catastrophe naturelle pris dans votre commune, disponibles en mairie, en préfecture ou sur leur site. Listez ceux qui ont affecté votre bien et donné lieu à une indemnisation. - Remplir l'ERP via le service en ligne
Utilisez le formulaire officiel sur Service-public.gouv.fr (F12239) pour remplir l'ERP. Indiquez la date, le numéro de parcelle, les zones à risques, et joignez les documents requis. Vous pouvez aussi le rédiger sur un autre support, à condition de respecter l'article R125-24 du code de l'environnement. - Vérifier la validité de l'ERP
L'ERP doit dater de moins de six mois au moment de la signature de la promesse de vente, de l'acte de vente ou du bail. Si des informations changent (nouvel arrêté, nouveau plan), actualisez-le avant la signature. - Remettre l'ERP et en conserver une copie
Remettez l'ERP au potentiel acquéreur ou locataire dès la première visite. Faites-le signer et datez-le. Conservez une copie pour prouver la remise. En vente, annexez-le à la promesse ou à l'acte ; en location, au bail.
Quels sont les risques recensés dans le Nord (59) ?
Le département du Nord présente une grande diversité de risques. Selon les données de Géorisques, les risques les plus fréquents parmi les communes couvertes sont le séisme (313 communes), la présence d'engins de guerre (313), l'inondation (277), le transport de marchandises dangereuses (231) et le mouvement de terrain (200). L'affaissement minier et les effondrements généralisés concernent 47 communes, notamment dans le bassin minier comme à Valenciennes. Le risque industriel est recensé dans 46 communes. La sismicité est particulièrement étendue : 198 communes sont en zone 2 (faible) et 115 en zone 3 (modérée), dont Valenciennes, Cambrai, Maubeuge et Denain. Le potentiel radon de niveau 3 (le plus élevé) concerne quatre communes : Aulnoye-Aymeries, Berlaimont, Pont-sur-Sambre et Bachant. En revanche, aucun arrêté préfectoral relatif aux termites n'est en vigueur dans le Nord, ce qui signifie que l'état termites n'est jamais obligatoire pour une vente. Chaque commune cumule plusieurs risques : par exemple, Lille est exposée à l'inondation, au mouvement de terrain, au séisme, au risque industriel, au transport de marchandises dangereuses et aux engins de guerre.
Source : georisques.gouv.fr
Source : cartagene.cerema.fr
Comment savoir si ma commune est concernée par tel ou tel risque ?
Pour savoir si votre commune est concernée, le site officiel Géorisques (georisques.gouv.fr) permet de consulter la liste des risques par commune. Il suffit d'entrer le nom de la commune ou son code INSEE. Vous y trouverez la zone de sismicité, le potentiel radon, la présence de plans de prévention des risques naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), ainsi que les arrêtés de catastrophe naturelle. Par exemple, pour Valenciennes (code 59606), vous verrez qu'elle est en zone sismique 3, avec un potentiel radon de niveau 2, et qu'elle est exposée à l'affaissement minier et aux effondrements généralisés, avec un plan de prévention des risques miniers. Pour Aulnoye-Aymeries (59033), le radon est de niveau 3, ce qui impose une fiche d'information spécifique dans l'ERP. Le site recense aussi les risques technologiques et les transports de matières dangereuses. En complément, la préfecture du Nord publie les arrêtés relatifs à la mérule et aux termites. Pour le radon, l'IRSN (Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire) fournit une carte interactive. Si votre commune est couverte par un plan de prévention, vous devez joindre à l'ERP un extrait du document graphique et du règlement.
Source : georisques.gouv.fr
Que dois-je déclarer dans l'ERP pour une vente ou une location ?
L'ERP doit mentionner la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées, et les zones ou périmètres à risques dans lesquels se situe le bien. Selon les risques, vous devez y joindre des documents complémentaires. Pour un bien en zone sismique de niveau 2, 3, 4 ou 5, comme c'est le cas pour la quasi-totalité du Nord, vous devez inclure la fiche d'information sur le risque sismique. Pour un bien situé dans une commune en potentiel radon de niveau 3 (Aulnoye-Aymeries, Berlaimont, Pont-sur-Sambre, Bachant), vous devez joindre la fiche d'information sur le radon. Si la commune est couverte par un plan de prévention des risques (PPRN, PPRM, PPRT), vous devez fournir un extrait du document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire, l'extrait du règlement concerné, et indiquer si des travaux sont prescrits et s'ils ont été réalisés. Vous devez aussi lister les arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et donné lieu à une indemnisation. En cas de vente, si le bien a subi des désordres liés à la sécheresse et que vous disposez d'un rapport d'expertise d'assurance, vous devez joindre la liste des travaux non réalisés. Enfin, pour les zones exposées au recul du trait de côte, l'horizon temporel doit être indiqué.
Source : service-public.gouv.fr
Le radon est-il un risque à déclarer dans le Nord ?
Oui, le radon est un risque à déclarer dans l'ERP, mais uniquement pour les communes classées en zone à potentiel radon de niveau 3, le niveau le plus élevé. Dans le Nord, quatre communes sont concernées : Aulnoye-Aymeries, Berlaimont, Pont-sur-Sambre et Bachant. Pour ces communes, l'ERP doit comporter une fiche d'information sur le radon, qui décrit les risques et les mesures de prévention. Pour les autres communes du Nord, le potentiel radon est de niveau 1 ou 2. Le niveau 1 est le plus faible (exemples : Lille, Cambrai, Maubeuge), le niveau 2 est intermédiaire (exemple : Valenciennes). Dans ces cas, aucune fiche radon n'est exigée dans l'ERP, mais le risque reste mentionné dans la liste des risques de la commune sur Géorisques. Depuis le 1er juillet 2018, l'obligation d'informer sur le radon dans l'ERP est entrée en vigueur pour les communes de niveau 3. Si votre bien est situé dans l'une de ces quatre communes du Nord, vous devez donc impérativement inclure cette fiche, sous peine de voir votre ERP considéré comme incomplet.
Puis-je rédiger moi-même l'ERP ou faut-il un professionnel ?
Vous pouvez rédiger vous-même l'état des risques. Aucune certification n'est exigée pour ce document. Le propriétaire vendeur ou bailleur peut le remplir directement via le service en ligne officiel « Remplir l'état des risques » sur le site Service-public.fr. Il est aussi possible de le réaliser par un autre moyen, à condition qu'il comporte l'ensemble des informations prévues à l'article R125-24 du code de l'environnement et qu'il soit à jour. Dans la pratique, de nombreux propriétaires utilisent le formulaire en ligne, qui guide pas à pas. Vous devez connaître le numéro de parcelle de votre bien et les risques de votre commune. Si vous préférez déléguer, un diagnostiqueur immobilier certifié peut le réaliser, mais ce n'est pas une obligation. Contrairement au DPE ou à l'amiante, l'ERP n'entre pas dans le champ des diagnostics nécessitant une certification. Attention : même si vous le rédigez vous-même, vous êtes responsable de son exactitude. En cas d'inexactitude ou d'absence, l'acquéreur ou le locataire peut demander l'annulation de la vente ou du bail, une réduction du prix ou du loyer, et des dommages et intérêts. Il est donc conseillé de bien vérifier les données sur Géorisques avant de le finaliser.
Source : service-public.gouv.fr
Quelle est la durée de validité de l'ERP et que se passe-t-il s'il est erroné ?
L'état des risques doit être établi depuis moins de six mois à la date de signature de la promesse de vente, de l'acte de vente ou du bail. Si les informations qu'il contient deviennent inexactes avant la signature, il doit être actualisé. Par exemple, si un nouvel arrêté de catastrophe naturelle est pris dans votre commune entre la rédaction de l'ERP et la vente, vous devez le mettre à jour. En cas d'erreur ou d'absence de l'ERP, les conséquences sont lourdes. L'acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l'annulation de la vente ou du bail, une réduction du prix de vente ou du loyer, et des dommages et intérêts. De plus, si l'ERP n'est pas remis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation de l'acquéreur ne commence qu'à partir du lendemain de sa communication. Pour une vente sans promesse, si l'ERP n'est pas joint à l'acte, le délai de réflexion ne court qu'à partir de sa remise. En location, le défaut de remise peut entraîner l'annulation du bail. Il est donc essentiel de vérifier l'exactitude des informations et de respecter la durée de validité de six mois.
Source : service-public.gouv.fr
Où trouver les données officielles pour ma commune du Nord ?
Les données officielles pour chaque commune du Nord sont disponibles sur le site Géorisques (georisques.gouv.fr), géré par le ministère de la Transition écologique. Vous y trouverez la zone de sismicité, le potentiel radon, la liste des risques naturels, miniers et technologiques, ainsi que les plans de prévention applicables. Pour les termites, la base nationale du Cerema (cartagene.cerema.fr) indique qu'aucun arrêté préfectoral n'est en vigueur dans le Nord. Pour le radon, l'IRSN publie une carte des zones. Pour les risques miniers, la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) Hauts-de-France fournit des informations spécifiques. Enfin, le site Service-public.gouv.fr (F12239) détaille la réglementation et propose le formulaire en ligne pour remplir l'ERP. Pour les communes comme Lille, Valenciennes, Cambrai, Maubeuge, Aulnoye-Aymeries, Berlaimont, Pont-sur-Sambre ou Bachant, vous pouvez consulter directement les fiches communales sur Géorisques. La préfecture du Nord publie également les arrêtés relatifs à la mérule. En cas de doute, vous pouvez contacter la mairie de votre commune ou la préfecture.
Pour aller plus loin :
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